Qué significa cambiar de hipoteca
Firmar una hipoteca no te ata a ese banco ni a esas condiciones para siempre. Puedes llevarla a otro banco o renegociarla con el tuyo cuando el mercado o tu situación cambian.
Cambiar de hipoteca consiste en mejorar el préstamo que ya tienes sin vender la casa ni volver a empezar. La gente lo hace sobre todo por estos motivos:
- Pagar menos interés. Si hoy los bancos ofrecen tipos más bajos que cuando firmaste, otro banco puede mejorar tu cuota o lo que pagas en total.
- Pasar de variable a fijo o mixto. Para saber siempre cuánto vas a pagar cada mes y no depender de las subidas del euríbor.
- Quitarte productos obligatorios. Seguros, tarjetas o planes de pensiones que contrataste para conseguir un interés más bajo y que ya no te interesan.
- Cambiar el plazo. Alargarlo para pagar menos cada mes o acortarlo para terminar antes.
No siempre compensa, porque cambiar tiene algunos costes. Por eso lo primero es hacer números con tu caso concreto, y eso es justo lo que hacemos gratis en el estudio.
¿Cuándo compensa cambiar de hipoteca?
No hay una regla fija, pero suele merecer la pena estudiarlo cuando se dan varias de estas condiciones:
- Te queda bastante por pagar. Cuanto más dinero debes, más se nota una bajada del interés. Con poco pendiente, el ahorro puede no cubrir los costes del cambio.
- Te quedan muchos años. El ahorro se acumula año a año, así que compensa más en la primera mitad de la hipoteca.
- La diferencia de interés es clara. Unas décimas pueden ser mucho dinero en una hipoteca grande y a muchos años.
- Tu perfil ha mejorado. Si ahora ganas más o tienes un contrato más estable que cuando firmaste, los bancos te verán con mejores ojos.
- 60 € menos al mes en el ejemplo
- 725 € de ahorro al año
- 14.500 € en los 20 años que quedan
Un ejemplo orientativo: si te quedan 150.000 € por pagar a 20 años al 3,5 %, tu cuota ronda los 870 € al mes. Si otro banco te lo deja al 2,7 %, bajaría a unos 810 €. Son unos 60 € al mes, unos 725 € al año y cerca de 14.500 € en toda la vida del préstamo, antes de restar los costes del cambio. Puedes probar con tus propias cifras en el simulador de hipoteca de esta página.
Tres formas de cambiar tu hipoteca
Según lo que quieras conseguir, hay tres caminos. En el estudio te decimos cuál te conviene más.
1. Llevar la hipoteca a otro banco (subrogación)
Es la forma más habitual de cambiar la hipoteca de banco. El banco nuevo se queda con tu préstamo tal y como está y te aplica sus condiciones: otro tipo de interés, otro plazo u otros productos. No se firma una hipoteca nueva desde cero, así que suele salir más barato que cancelar y volver a empezar.
Tu banco actual no puede impedir la subrogación, pero sí tiene unos días para igualar o mejorar la oferta del banco nuevo. A veces, solo con eso, ya consigues mejores condiciones sin moverte.
2. Renegociar con tu propio banco (novación)
Si tu banco está dispuesto a mejorar tu hipoteca, podéis cambiar las condiciones del préstamo sin cambiar de entidad. Es la forma más sencilla de pasar la hipoteca de variable a fija, bajar el diferencial o ampliar el plazo. Tener una oferta de otro banco en la mano suele ayudar mucho en esta negociación.
3. Cancelar la hipoteca y firmar una nueva
Consiste en pagar la hipoteca que tienes con un préstamo nuevo de otro banco. Tiene más gastos que la subrogación, pero permite cambiar cosas que la subrogación no deja, como quién figura en la hipoteca (por ejemplo, tras una separación). Solo compensa en casos concretos, y te lo diremos si es el tuyo.
Pasar de tipo variable a fijo o mixto
Con una hipoteca variable, tu cuota sube o baja cada vez que se revisa según el euríbor. Con una fija, pagas siempre lo mismo hasta el final. La mixta es un punto intermedio: unos años a tipo fijo y el resto a variable.
Pasar a fijo te protege de las subidas, aunque el interés de partida suele ser algo más alto que el de una variable. Además, la ley limita mucho lo que el banco puede cobrarte por este cambio, y pasados los primeros años de la hipoteca no puede cobrarte nada.
Costes y comisiones de cambiar de hipoteca
Cambiar de hipoteca no es gratis, pero los costes suelen ser bastante más bajos de lo que la gente imagina. De forma orientativa:
- Comisión por subrogación o amortización anticipada. Es lo que puede cobrarte tu banco actual por llevarte la hipoteca. La ley pone un máximo: en las hipotecas variables firmadas desde 2019 suele ser como mucho del 0,25 % de lo que debes en los tres primeros años o del 0,15 % en los cinco primeros, y después nada. En las fijas puede llegar al 2 % en los diez primeros años y al 1,5 % a partir de ahí. Revisa tu escritura, porque muchas tienen comisiones más bajas o ninguna.
- Tasación. El banco nuevo suele pedir una tasación actual de la vivienda, que normalmente pagas tú.
- Notaría, registro y gestoría. En una subrogación o una novación, buena parte de estos gastos suele asumirlos el banco, y estas operaciones no suelen pagar el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Seguros vinculados. Si cambias de banco, puede que tengas que cancelar los seguros del banco anterior y contratar otros. Es buen momento para comparar precios.
La cuenta que importa: lo que vas a ahorrar en los años que te quedan, menos lo que cuesta el cambio. En el estudio te damos esa cifra para que decidas con datos.
Requisitos y documentación
El banco nuevo va a estudiar tu caso casi como si pidieras una hipoteca por primera vez. Para empezar, suele pedir:
- Tu DNI o NIE y el de las demás personas que figuran en la hipoteca.
- Tus últimas nóminas y tu última declaración de la renta. Si eres autónomo, también los pagos trimestrales de impuestos.
- La escritura de tu hipoteca actual y los últimos recibos, para ver qué debes y qué condiciones tienes.
- Un informe de vida laboral y los extractos de tus cuentas de los últimos meses.
- Los recibos de cualquier otro préstamo que estés pagando.
Ayuda mucho ir al día con las cuotas y que lo que pagas cada mes por todas tus deudas no supere el 30 % o el 35 % de tus ingresos netos. No hace falta que lo reúnas todo antes de hablar con nosotros: te decimos qué necesitamos en cada momento.
