Hipoteca para vivienda habitual

¿Cuánto financian los bancos y cuánto ahorro necesito?

Para una vivienda habitual, los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio de compra o del valor de tasación, el que sea más bajo. El 20 % restante lo pones tú con tus ahorros.

A eso hay que sumar los impuestos y gastos de la compra, que suelen rondar el 10 % del precio según la comunidad autónoma. Por eso, como regla general, conviene tener ahorrado cerca de un 30 % del precio de la vivienda.

• 80 % del precio que suele financiar el banco
• 30 % del precio que conviene tener ahorrado
• 35 % de tus ingresos, como mucho, para pagar deudas

Un ejemplo orientativo: para una vivienda de 200.000 €, el banco te prestaría hasta 160.000 €. Tú aportarías 40.000 € de entrada y unos 20.000 € más para impuestos y gastos, unos 60.000 € en total. Con 160.000 € a 30 años al 2,5 %, la cuota rondaría los 630 € al mes. Puedes probar con tus propias cifras en el simulador de hipoteca de esta página.

Requisitos para conseguir la hipoteca

Antes de aprobar una hipoteca, el banco quiere asegurarse de que vas a poder pagarla sin problemas. Estos son los puntos en los que más se fija:

• Ingresos suficientes. Lo que pagas cada mes por todas tus deudas, incluida la nueva hipoteca, no debería superar el 30 % o el 35 % de tus ingresos netos. En el ejemplo anterior, una cuota de 630 € encaja con unos ingresos de unos 1.800 € netos al mes o más.
• Estabilidad en el trabajo. Un contrato indefinido con el periodo de prueba superado ayuda mucho. Si eres autónomo, los bancos suelen pedir al menos un par de años de actividad.
• Ahorro propio. Además de la entrada y los gastos, es buena señal que te quede algo de colchón después de la compra.
• Un buen historial. No aparecer en listas de impagos y llevar al día los préstamos y tarjetas que ya tienes.
• Edad y plazo. Los bancos suelen querer que la hipoteca esté pagada antes de que cumplas unos 70 o 75 años, y eso limita el plazo máximo.

Si compras con otra persona, el banco suma los ingresos de las dos, y eso suele ayudar a conseguir mejores condiciones.

Hipoteca fija, variable o mixta

Una de las decisiones más importantes es el tipo de interés. No hay una opción mejor para todo el mundo: depende de cuánto te importe saber siempre lo que vas a pagar.

Hipoteca fija

Pagas la misma cuota desde el primer mes hasta el último, pase lo que pase con el euríbor. Es la opción más tranquila si quieres tener tus gastos controlados, aunque el interés de partida suele ser algo más alto que el de una variable.

Hipoteca variable

La cuota se revisa cada seis meses o cada año según el euríbor más un diferencial fijo. Si el euríbor baja, pagas menos; si sube, pagas más. Suele empezar con un interés más bajo, pero tienes que poder asumir las subidas.

Hipoteca mixta

Es un punto intermedio: unos primeros años a tipo fijo y el resto a variable. Te da tranquilidad al principio, que es cuando debes más dinero.

En el estudio te comparamos las tres opciones con ofertas reales para tu caso.

Impuestos y gastos de comprar tu vivienda

Además del precio de la casa, la compra tiene unos gastos que normalmente pagas tú y que no se pueden financiar con la hipoteca. De forma orientativa:

• Vivienda de segunda mano: impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP). Depende de la comunidad autónoma y suele estar entre el 4 % y el 10 % del precio.
• Vivienda nueva: IVA y actos jurídicos documentados (AJD). El IVA de una vivienda nueva es del 10 % (en Canarias, en lugar del IVA se paga el IGIC), y a eso se suma el AJD de la compra, que según la comunidad suele estar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
• Rebajas para vivienda habitual. Muchas comunidades rebajan estos impuestos a jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad cuando compran su vivienda habitual. Te decimos si tienes derecho a alguna.
• Notaría y registro de la compraventa, y tasación. Suelen correr de tu cuenta. La tasación la necesita el banco para saber cuánto vale la casa.

Desde 2019, la ley establece que el banco paga la mayoría de los gastos de la propia hipoteca: la notaría y el registro de la hipoteca, la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados de la hipoteca. Así, lo que te toca pagar a ti es bastante menos que hace unos años.

Los pasos hasta la firma

Desde que nos escribes hasta que tienes las llaves, el camino suele ser este:

1. Estudio de tu caso

Rellenas el formulario y en menos de 24 horas te decimos cuánto podrías conseguir y en qué condiciones. Después te pedimos la documentación básica: DNI o NIE, nóminas, declaración de la renta, vida laboral y extractos de tus cuentas.

2. Comparación de ofertas

Presentamos tu caso a los bancos que mejor encajan contigo y negociamos por ti. Tú solo tienes que elegir la oferta que más te convenga.

3. Tasación de la vivienda

Una tasadora homologada visita la casa y le pone un valor. Con ese dato, el banco confirma cuánto te presta.

4. Oferta vinculante y visita al notario

El banco te entrega por escrito las condiciones definitivas. La ley te da al menos diez días para revisarlas antes de firmar, y antes de la firma vas al notario para que te explique la hipoteca sin coste.

5. Firma y entrega de llaves

El mismo día se firman la compraventa y la hipoteca ante el notario. A partir de ahí, la casa es tuya.