Qué cambia frente a la vivienda habitual
Para el banco, una segunda vivienda no es una necesidad sino un capricho razonable. Por eso pide más garantías que cuando compras la casa en la que vas a vivir.
La segunda residencia es la casa que usas en vacaciones, en fines de semana o en temporadas concretas: el apartamento en la costa, la casa del pueblo o un piso cerca de la familia. Si un mes las cosas se ponen difíciles, la mayoría de la gente deja de pagar antes la segunda casa que la primera, y los bancos lo saben. Esa es la razón de que una hipoteca de segunda vivienda suela tener estas diferencias:
- Menos financiación. El banco suele prestar un porcentaje más bajo del valor de la vivienda, así que tendrás que poner más ahorros de tu bolsillo.
- Un tipo de interés algo más alto que el que te ofrecería para tu casa habitual, aunque con buen perfil se puede negociar.
- Plazos a veces más cortos. Algunos bancos reducen los años máximos para devolver el préstamo.
- Un estudio más exigente de tus ingresos, tu estabilidad laboral y lo que ya debes, sobre todo si sigues pagando la hipoteca de tu primera casa.
Nada de esto significa que sea difícil conseguirla. Significa que conviene comparar bien, porque las diferencias entre un banco y otro son mayores que en la vivienda habitual. Ahí es donde entramos nosotros.
¿Cuánto financian los bancos en una segunda vivienda?
En la vivienda habitual, lo normal es que el banco preste hasta el 80 % del precio de compra o del valor de tasación, el que sea más bajo. En una segunda vivienda, los bancos suelen financiar en torno al 60 % o el 70 %. Con un perfil muy sólido (ingresos altos y estables, pocas deudas y buen historial) algunas entidades pueden acercarse al 80 %, pero no es lo habitual.
- 60-70 % lo que suelen financiar los bancos
- 30-40 % del precio que pones tú de entrada
- 10-12 % más, aproximadamente, para impuestos y gastos
Por eso la pregunta no es tanto cuál es el banco con el tipo más bajo, sino qué banco te da la mejor hipoteca para segunda vivienda sumando todo: porcentaje que financia, tipo de interés, plazo, productos que te pide contratar y comisiones. Nosotros presentamos tu caso a los más de 30 bancos con los que trabajamos y te enseñamos las ofertas comparadas.
Requisitos y cuánto ahorro necesitas
Cada banco tiene sus criterios, pero estos son los puntos en los que se fijan casi todos para una hipoteca de segunda residencia:
- Ahorros suficientes. Como el banco suele financiar menos, tendrás que aportar la parte que no cubre la hipoteca más los impuestos y gastos de la compra. En la práctica, suele hacer falta tener ahorrado cerca del 40 % del precio de la vivienda.
- Ingresos estables. Un contrato indefinido o una actividad con varios años de antigüedad dan mucha tranquilidad al banco.
- Un endeudamiento razonable. Lo recomendable es que lo que pagas cada mes por todas tus deudas, incluidas las dos hipotecas si las tienes, no supere el 30 % o el 35 % de tus ingresos netos.
- Buen historial. No aparecer en ficheros de impagados y llevar al día los pagos de tus préstamos actuales.
Un ejemplo orientativo: para una casa de 150.000 €, si el banco financia el 70 % (105.000 €), tendrías que poner 45.000 € de entrada y, además, unos 15.000 € para impuestos y gastos. En total, unos 60.000 € de ahorros. Puedes hacer tus propias cuentas con el simulador de hipoteca de esta página.
¿Se puede tener dos hipotecas a la vez?
Sí. No hay ninguna norma que impida tener la hipoteca de tu casa y la de una segunda vivienda al mismo tiempo. Lo que mira el banco es si puedes pagar las dos cuotas con holgura. Para ello suma la cuota de la hipoteca que ya tienes, la nueva y cualquier otro préstamo, y la compara con tus ingresos.
Si tu primera hipoteca ya está bastante avanzada, tienes margen de ingresos y pocas deudas, es perfectamente viable. Si vas más justo, a veces compensa esperar a amortizar parte de la primera hipoteca, comprar con otra persona (por ejemplo, tu pareja) para sumar ingresos o buscar una vivienda algo más económica. En el estudio gratuito te decimos qué opción tiene más posibilidades en tu caso.
Impuestos y gastos de una segunda residencia
Los impuestos de la compra son los mismos que los de cualquier vivienda, pero en una segunda residencia no se aplican las rebajas que algunas comunidades autónomas reservan para la vivienda habitual. De forma orientativa:
- Si es de segunda mano: pagas el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que suele estar entre el 4 % y el 10 % del precio, según la comunidad autónoma.
- Si es nueva: pagas el 10 % de IVA (en Canarias, el IGIC en su lugar) y, además, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que suele rondar entre el 0,5 % y el 1,5 %.
- Gastos de la compraventa: notaría y registro de la escritura de compra, y la tasación de la vivienda. Los gastos de notaría, registro y gestoría de la propia hipoteca los paga el banco.
Y una vez que la casa es tuya, hay gastos de todos los años que conviene tener en cuenta: el IBI, la comunidad de propietarios, el seguro de hogar y los suministros. En la declaración de la renta, si la vivienda no está alquilada, tendrás que declarar una pequeña renta por tenerla a tu disposición (la llamada imputación de rentas inmobiliarias), que suele ser entre el 1,1 % y el 2 % de su valor catastral.
